研究背景

  商業樓宇是城市第三產業的重要載體，寫字樓經濟也是城市經濟的重要組成部分，吸引著越來越多的“眼球”。本研究擬通過對合肥市廬陽區、蜀山區、政務區、包河區、濱湖區重要商業樓宇的運營發展情況進行若干維度的分析，挖掘商業樓宇經濟運行規律，以此為地方產業招商引資探尋新的思路。

研究過程

廬陽產發以廬陽區逍遙津、三孝口、雙崗、亳州路、四里河五個街道56座商業樓宇，蜀山區（含政務區）置地廣場、琥珀五環國際、華潤大廈、百利中心、新地中心等20座商業樓宇，包河區（含濱湖區）信達·好第坊、融城大廈、合肥要素市場等18座商業樓宇，共計94座重點商業樓宇為分析樣本。通過摸排走訪和實地調研多家寫字樓入駐企業及物業服務機構，以工商信息注冊登記于上述區域的在業及存續公司作為基礎分析標的，從租金、物業、交通、企業入駐率及企業行業歸類等角度作重點研究。

研究觀點

整體看，目前合肥市重點商業樓宇總量呈現增長狀態，供給大于需求，存在一定的空置情況；同時，合肥市寫字樓市場整體亦呈區域性發展格局。其中，物業、交通、區位等方面是影響寫字樓租金和企業入駐率的重要因素（注：因樣本量相對有限，本報告研究數據結論僅針對上述區域94座樓宇）。

  一重點寫字樓租金水平分析
       通過挖掘安居客、鏈家、58同城等多平臺數據，對94座樓宇租金進行分級別、分區域、分梯隊歸因分析。目前全市商業樓宇單平米租金區間約為41-65.9元/月，其中廬陽區平均單位租金為45-75元/m2/月，蜀山區平均單位租金為50-75元/m2/月，政務區平均單位租金為54-100元/m2/月，包河區平均單位租金為39-57元/m2/月，濱湖區平均單位租金為39-60元/m2/月。廬陽區租金水平整體位列中游，北一環及市中心區域商業地段具有較高吸引力，新舊寫字樓租金差距明顯。以華潤大廈、百利中心、置地廣場等項目為代表的政務區，目前租金水平相對較高，其中百利中心租金為110元/m2/月，華潤大廈租金為100元/m2/月左右；濱湖區隨著配套商圈和交通設施的逐步完善，租金水平發展迅速。

  從上述區域看，影響租金價格的因素主要包括：

1.區位因素

如萬科中心、正奇金融廣場、祥源廣場、財富廣場分別受益于廬陽區四里河軸線商圈、臨泉路軸線商圈、北一環軸線商圈發展紅利，整體租金水平較高；華潤大廈、百利中心等高檔寫字樓處于政務區天鵝湖中央商務核心區域，區位優勢明顯，已形成高品質商業樓宇的集聚效應。

2.寫字樓硬件

交通便利、純寫字樓的租金價格高于商業加住宅寫字樓項目，如置地廣場、百利中心的租金明顯高于安糧城市廣場、琥珀五環城等項目。數據顯示，樓宇形象、辦公環境、硬件等問題將導致顯著的租金差，租金30元/㎡/月以下項目多集中在交通不便、設施過于陳舊、商務氛圍不濃厚的寫字樓。

 二重點寫字樓物業分析

通過對廬陽區、蜀山區、政務區、包河區、濱湖區寫字樓物業公司走訪調查來看，合肥市中高端樓宇的物業管理水平相對較好，多家物業公司位列合肥市十大物業品牌，如萬科中心、悅方IDMALL、綠地藍海、萬科金域采用的物管公司為萬科物業，徽商總部國際、合肥要素市場采用的為長城物業，琥珀五環城、中汽大廈均為保利物業，百利中心、安糧城市廣場均為綠城物業，置地廣場、華潤大廈采用的為自有物業，分別為信聯物業和華潤物業。綜合94所重點樓宇中，超五成采用的是具備一級資質的物管公司，一定程度上保障了樓宇經濟高質量發展。

三重點寫字樓交通情況分析

 除租金、商圈、物業等因素外，交通的便利程度是長期影響寫字樓商業價值的重要因素。上述區域中高端寫字樓均是圍繞交通主干道進行布局。

 廬陽區統計調查的56座寫字樓中，中高端寫字樓集中在長江中路沿線、北一環沿線、步行街商圈和四里河商圈,包括百大CBD寫字樓、銀泰中心寫字樓、萬科中心、祥源廣場、東怡金融廣場等。

圖片來源：《2019年廬陽區樓宇經濟研究》

正在建設中的合肥金融廣場未來將成為廬陽區高端商業寫字樓的重要發力點，擬塑造成為長三角金融、科技、總部經濟區域集聚區。該項目東靠萬科森林公園，西鄰南淝河，北臨二環路，南倚廬州公園。由市、區兩級政府核心平臺負責開發，是2019年、2020年連續兩年市政府工作報告明確要求重點建設的金融集聚區項目，是長三角G60科創走廊金融科技產業合作示范區載體，是安徽省金融總部集聚區核心承地。 

 在包河區統計調查的18座寫字樓中，位于馬鞍山路和徽州大道兩側的商務寫字樓14個，占比77.77%，包括信達·好第坊、融城大廈、千城商業廣場、合肥要素市場、富廣大廈、東方廣場、綠地瀛海大廈等。蜀山區統計調查的20座寫字樓中，位于潛山路和金寨路兩側的商務寫字樓13個，占比65%，包括百利中心、新城國際、華潤大廈、綠地藍海、新華國際、中辰國際、安糧城市廣場等。

 四重點寫字樓空置率入駐率分析

截至2020年底，受新冠疫情影響，合肥寫字樓空置率小幅上升，目前整體空置率約為39%，其中廬陽區約35%、政務區約34%、蜀山區約37%、包河區約43%、高新區約41%、濱湖區約43%、其他區域約39%。

物業和商圈是影響重點商業樓宇入駐率及空置率的重要因素。具備高質量物業管理、處于核心商圈、交通便利、樓宇規劃設計優良的重點寫字樓的空置率相對較低。以萬科物業在全市服務的8家重點寫字樓為例，目前空置率普遍維持在20%以下。

 廬陽區重點寫字樓中近60%調研樓宇處于90%入駐率水平，包括萬科中心、財富廣場、祥源廣場、CBD寫字樓等。政務區重點寫字樓的整體入駐率水平也相對較高，其中保持90%以上入駐率的寫字樓主要包括蔚藍商務港、置地廣場、華潤大廈、百利中心、華邦ICC 超高層、新城國際等。部分寫字樓樓宇由于業主方鎖定租金門檻等原因，導致企業入駐率相對較低。

五重點寫字樓入駐企業行業類型分析

 以樣本樓宇中包河區、濱湖區、蜀山區、政務區、廬陽區在業及存續公司作為分析標的，按照行業聚集度分類標準進行分類：

01行業聚集度高

主要行業占比在30%以上，產業聚集規模明顯的樓宇

02行業聚集度中等

主要行業占比在20%-30%之間的樓宇

03行業聚集度低

行業占比均在20%以下，行業分散的樓宇。

  得出數據如下：入駐企業行業聚集度高的寫字樓共25座、行業聚集中等的寫字樓共34座、行業聚集度低的為35座。由于該部分樣本數據較大，行業歸類以各企業在工商注冊部門登記條目為準。

其中，據各企業工商信息登記數據顯示，廬陽區重點寫字樓入駐企業的歸屬行業集中在金融業（37%)、建筑業（17%）和零售及居民服務業（13%），多分布于步行街商圈及市府廣場周邊。包河區18座重點商業樓宇的10024家入駐企業和蜀山區20座重點商業樓宇的10262家入駐企業，所屬行業均集中在批發業、零售業和商務服務業，占比分別達到55%和49%。

 

六重點寫字樓租賃市場研究總結

1.適當保證自持率有助于寫字樓精細化管理

 以華潤大廈為代表的保有100%自持率的寫字樓，在入駐企業篩選、樓宇維護、租金管理、后勤服務、品質管理等方面表現卓越。這在一方面源于華潤集團深厚的資金實力和豐富的運營經驗，另一方面則歸因于高自持率對華潤大廈的精細化管理帶來直接正面影響。

2.可借助物業服務機構實現樓宇以商招商

 物業服務機構可成為寫字樓以商招商的助力，如萬科物業、綠城物業、華潤物業等均已積累高精度優質客戶地圖，在對服務的寫字樓招商工作中，借助存量客戶鏈，打通上下游產業客戶鏈，進而瞄準精準靶向。

3.形象、價格、地段是辦公選址的重要因素

寫字樓的地段、價格和形象是企業租賃選擇考慮的關鍵因素。在所研究的94座重點商業樓宇中，交通的便利性成為企業租賃考慮的重點因素。

4.智能化或成為樓宇競爭力的主要因素

以華潤大廈為代表的保有100%自持率的寫字樓，在入駐企業篩選、樓宇維護、租金管理、后勤服務、品質管理等方面表現卓越。這在一方面源于華潤集團深厚的資金實力和豐富的運營經驗，另一方面則歸因于高自持率對華潤大廈的精細化管理帶來直接正面影響。

圖文：投資部

審核：吳   鋒